2007年中国楼市盘点 7大房地产业内"寡头"大论战

　　从全球房地产发展的经验来看，因为房地产的地域性很强，一般房地产公司都是在它熟悉的城市内进行房地产开发，中国房地产开发初期的情况也是这样。但现在受房地产股票市场看好的影响，许多在国内上市的房地产公司具备了一定的规模，手头有了足够的现金，他们开始跨地域发展，大规模储备土地，这是经济和房地产高潮时期的做法，尤其是大规模储备土地后，要将这些土地转换成上市公司的利润，还需要很辛苦和漫长的过程，还需要有好的设计、规划、建设、销售和稳健的财务管理等环节才能把投入这些土地的钱变成利润。

　　在最近中国几个城市土地招牌挂的过程中，开发商的勇气越来越大，招牌挂拿地的楼面价已经赶上甚至超过了周边的房价。这些房地产公司绝大多数拿到土地后就囤积起来，并美其名曰土地银行，他们拿到地并不急于开发，而是等着土地升值，去获取利益，这种现象在最近两个月越演越烈，一些房地产公司的土地储备成倍上升。在这种情况下，政府供应再多的土地，都被房地产开发商囤积起来，市场上面的房子的供应量仍然会是很少的。政府只有严格地执行法律，两年不开发的土地无偿收回，才能遏制房地产发展商疯抢土地、囤积土地的现象。但遗憾的是许多地方政府并没有这样做，使这种疯抢土地的风气越来越蔓延，囤积土地发展商的胆子也越来越大。

　　范小冲：股市、楼市对赌，土地背后的资本游戏“面粉贵于面包”的怪象是股市与楼市对赌的结果。在当前中国整体经济高位运行，股市处于大牛市的背景下，房地产上市企业以土地为题材，利用20、30倍甚至更高的市盈率来增发、扩股、圈钱，实际上是利用当下牛市中股民的钱来买地。

　　据不完全统计，今年以来上市房地产公司已合计融资超过1000亿元。地价增加的一倍、两倍甚至更高，相比于高企的市盈率并不吃亏。另一方面，“地王”的轰动效应可以抬高上市公司在资本市场的身价，增加融资的筹码。土地储备的题材一经炒作，股价就会应声而起。

　　“地王”使得周边地价重置，改写区域土地价格体系。有些公司在“地王”周边已经囤有大量土地，通过“地王”效应，自己给自己当“托儿”，使整个区域一起提价，先前囤积的土地升值收益暴涨，从而曲线拉升了发展商的预期业绩，对业绩的高预期又被高企的市盈率再放大几十上百倍。虚高的地价已经在资本市场变现，转嫁到络绎不绝跟进追涨的股民身上。

　　透过“面粉贵于面包”的怪象，我们看到，今天的房地产市场已经超出了成本、利润、产品竞争的阶段，而进入了资本竞争阶段。除了品牌带来产品的溢价之外，资本的溢价现在已经完全的表现出来了。某种程度上，这已经成了一场彻头彻尾的资本游戏。

　　聂梅生(聂梅生博客,聂梅生新闻,聂梅生说吧)：开发商进入分化状态，一部分玩资本运作，一部分专做产品从政府的宏观调控重点分析认为，从121号文件出台后，出台了很多宏观调控政策，重点是收紧银根和收紧地根。收紧银根之后，导致开发商融资困难，现在，开发商已经进入了分化状态，一部分走向了房地产金融领域，一部分开始专门做产品。同时，由于企业还急于要融资，在银行收紧银根之后，又没有其他的融资工具，致使企业的并购出现了很多机遇，大的企业积累到一定的程度就走上市这条路，以便从股市里融到资金。

　　就土地问题而言。在收紧银根之后，根本没有解决房价的问题，这也和土地有关系。现在，新一轮的上市公司很难有资产，只能大量地储备土地，然后再上市，上市后在股市中进行融资放大。这样，土地就进入了资本市场，融资后再回过来投入楼市，土地转了一圈，通过开发商上市，进入股市。

　　“土地在不经意间进入了股市，然后进行放大，再进入资本市场。政府调控的目标是让房价稳定，但是我们的调控手段使楼市和股市之间的流动性更加放大，同时又很难做到调控的预期，从而形成了房地产的怪圈。总结下来，股市是放大器。

　　杨慎：住宅建设已逐渐饱和当前房地产市场中的矛盾根源在于现行经济体制不能适应当前经济形势的发展，其解决出路在于继续坚持解放思想，贯彻城乡一体化的思路，从实际出发稳步推进城市化进程，正确认识当前市场形势、促进科学发展。

　　眼下的住宅建设处在一个关健时刻，是到了“逐渐饱和”的状态。全国90个城市，住宅总量为505亿平方米。其中，1949年建成的为50亿平方米，占总量10%，其他90%都是1950年后建成的，按13亿人口计算，人均28平方米。大规模的住宅紧缺时代已经过去了，今后房地产鼎盛发展时间大约有10年到15年。

　　财讯网：房地产上市公司冒险演绎“地价－股价”对赌格局今年以来，土地成为房地产业迅速致富的代名词，也成为资本市场的头号宠儿。为购土地，房地产上市公司纷纷大举融资，截至9月17日的统计，仅增发一项就筹得资金266.33亿元，排名仅次于金融业。不久的未来，已确定增发的房地产股共计21只，合计增发46.57亿股。

　　从蓬勃发展的股票市场巨额融资，再到日益热火的土地市场天价拍地，有了土地储备“妆点”的房地产上市公司，再包装盈利预期、再融资、再圈地……这看似形成了一条完美的产业链。然而，这场“对赌局”却蕴藏着不小的投资风险，那就是“地价赌的是股价会上涨，股价赌的是地价会上涨”，整个周期又建立在对未来房价高企的预期之下。

　　据上海证券报对近日一些热门“地王”案例的独家测算，未来这些项目所在区域的房价至少需保持年增15％的持续上涨曲线，才能保证收益。试问，在房地产业宏观调控日益加码的今天，在已然全民躁热亟待清醒的大势下，这将是怎样一件难以完成的任务？一旦市场生变，房价收益抵不回地价和股价，如今的房企大佬们命运将会如何？

　　“寡头”之诡辩方

　　王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)：房地产行业目前不是过于集中，而是过度分散什么是寡头垄断？一般来说应具备两个特征：一、少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上；二、行业有进入壁垒，不能随便进入，少数企业操纵着市场价格。这两个特征应缺一不可。

　　一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断，比如手机行业，全球市场的前三位份额，早就超过了50％，但这个行业显然不是寡头垄断的。

　　中国房地产行业现在是什么情况呢？首先，集中度还非常低，目前全国地产开发企业在3.5万～4万家，高峰时曾达五万多家。对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不超过4％，而美国是17％。

　　即使万科在将来的市场份额一家超过了4％，也构不成行业的垄断壁垒，因为只要有资金、土地资源就可以进入这个行业，不像金融、电讯、能源，有个准入制，这也就是近两年其它行业的企业纷纷进入房地产的原因。如此自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的，企业更不可能获得定价权，价格是在竞争中产生的，如果这个行业的收益率高了，其他行业的资金就一定会进来，加剧竞争，将利润率降下来。

　　冯仑(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)：不管政策怎么变化，以万科来代表的一类公司大部分总是受益的集中和转型是所有房地产企业最新面临的挑战。

　　关于集中，有三个方向的动态非常值得关注。一是企业规模的集中，现在集中得非常快。快到什么程度呢？去年年初，万科市值大概300亿，到去年年底万科的市值超过800亿。前年万科刚超过100亿的销售额，去年达到212亿，今年如果不出意外，万科会有400亿的销售，市值会到1400亿。

　　这是一个什么概念？去年全球最大的住宅公司营业额是115亿美金，万科在3-5年可以在规模上叫板全球最大的住宅公司。宏观调控以来，企业的集中度有巨大的变化，包括万科在内很多企业通过资本市场融资，使一些中小企业目瞪口呆。

　　不管政策怎么变化，以万科来代表的一类公司大部分总是受益的，实际上他们是几年前就按政府的要求，来做自己的规划战略和服务过去一年，万通也在行业中，还完成了一个重要的重组，包括把一些资产注入到上市公司万通先锋，我们到目前没有感觉到太大的压力，应该说我们也是以一个非常积极的姿态在不断进步。最近不管是宏观调控在哪些领域，政府调控的方向是基于大多数人利益的考量，这个就是政府应该做的事情，代表公众利益，我们作为一个商业机构，在谋取合理利益的基础时一定要兼顾到政府倡导和要求的多数人的诉求，这个企业才可以有一个很好的发展空间。